Guide de l' immobilier

Viager en Seine-maritime

Des avantages pour toutes les parties...

Le principe de base du Viager

• La vente en viager est un contrat aléatoire qui permet un transfert de propriété à un tiers, appelé « débirentier », qui devra, en compensation, verser au vendeur, appelé « crédirentier », une rente jusqu'à son décès. Par ces multiples aspects, la vente ou l'achat d'un logement en viager peut se révéler très intéressante pour l’ensemble des parties.

Viager libre ou occupé

• On désigne par viager libre, la vente d'un bien immobilier (logement, maison, terrain, etc.) dont l'acquéreur aura la libre disposition (pour l'occuper ou le louer). La situation sera différente si le vendeur se réserve la jouissance du bien sa vie durant. On parlera alors de viager occupé. Nous verrons que le choix entre l'une ou l'autre de ces solutions aura des conséquences sur la rente.

Pourquoi vendre en viager ?

• La vente en viager permet au vendeur ou crédirentier de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l'essentiel de ceux-ci sont constitué de retraites et de pensions. La rente constitue donc une retraite complémentaire. Ainsi, un couple sans enfant qui ne souhaite pas se préoccuper de sa succession aura tout intérêt à profiter de ce revenu complémentaire. Pour l'acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes Pour lui, il s'agira essentiellement d'un placement épargne (viager occupé) ou de la possibilité d’acquérir un bien immobilier sans faire appel à un crédit bancaire (viager libre)

Un contrat toujours aléatoire

• Le viager est un contrat qui n’est valable que durant le temps de la vie du crédirentier, c'est-à-dire du vendeur. L'article 1964 du Code civil définit le contrat aléatoire comme une convention réciproque dont les effets dépendent d'un événement incertain », ce qui, appliqué au viager, aboutit à un pari sur la durée de la vie humaine. L'aléa est le fondement du contrat et son absence entraînerait sa nullité.

Lexique du viager

• Arrérages : partie de la rente échue, c'est-à-dire due au crédirentier.
• Bouquet : partie du prix payable comptant le jour de la vente.
• Crédirentier : personne à qui la rente est due (vendeur).
• Débirentier : personne qui paye la rente (acquéreur).
• Rente : c'est le revenu annuel payé par le débirentier au crédirentier durant sa vie.
• Droit d'usage et d'habitation : c'est la possibilité pour le vendeur de conserver la jouissance du bien qu'il a vendu. Ce droit est plus restrictif que l'usufruit. Il empêche notamment la location du bien à un tiers.
• Usufruit : c'est un droit permettant d'utiliser ou de percevoir les revenus d'un bien dont une autre personne est nue-propriétaire.
• Nue-propriété : c'est un droit permettant d'accéder à la pleine propriété d'un bien lors de l'extinction de l'usufruit. Le nu-propriétaire peut vendre son droit qui ne lui permet pas, en principe, d'avoir l'usage du bien.
• Immeuble : terme qui désigne tout bien immobilier sans distinction (exemple : maison ou appartement).

Le compromis de vente

• Le compromis de vente est le contrat que l'on signe habituellement pour réserver un bien. Elle permet d'attendre que soient réunis les papiers nécessaires à la signature de l'acte authentique. Dans le cas d'un viager, nous vous recommandons vivement de vous adresser à un professionnel qui vous accompagnera dans vos démarches.

La rente

• C'est l'un des éléments les plus importants du contrat.
  Pour le vendeur, c'est 'une source de revenus tandit que pour l'acquéreur, c'est un moyen d'investir sans faire appel au crédit et sans apport initial important. Il faut être attentif à la répartition des charges entre le crédirentier et le débirentier. Dans le cas d'un viager libre : aucun problème. Ce cas s'assimile à une vente ordinaire. L'ensemble des charges revient donc au débirentier. Mais dans le cas d'un viager occupé il faudra déterminer qui doit acquitter les dépenses d'entretien car Il n'y a pas de règles en la matière. Il est donc nécessaire d'être très précis à ce sujet dans la rédaction du contrat. Nous vous conseillons d'adopter les règles de répartition qui s'inspirent des articles 605 et 606 du Code civil

Les arrérages

• Le terme désigne chaque versement périodique de la rente. L'acte de vente devra prévoir leurs date et lieu de paiement. Il faut savoir que si rien n'a été prévu au contrat, les arrérages sont payables à terme.

Les garanties du vendeur

• Le vendeur crédirentier bénéficie de deux garanties qui lui permettront de sanctionner toute défaillance du débirentier qui ne paieraitplus la rente. Il s'agit du privilège du vendeur et de la clause résolutoire.
  Le privilège du vendeur est une garantie qui permet de faire saisir l'immeuble et de le vendre afin d'obtenir une somme suffisante pour assurer le paiement de la rente. Vous devrez alors vous adresser à un huissier et ensuite au tribunal de grande instance par l'intermédiaire de votre avocat.
  La clause résolutoire constitue une garantie supplémentaire en faveur du vendeur crédirentier. Cette clause, introduite dans l'acte notarié, a d'autant plus d'importance que l'action résolutoire ne peut jouer dans les ventes moyennant une rente viagère, en raison des termes de l'article 1978 du Code civil. Rappelons que tout vendeur peut demander judiciairement la résolution de la vente qu'il a consentie si l'acheteur ne paie pas le prix (article 1654 du Code civil), sauf dans notre cas. Pour pallier cette absence légale de garantie, des notaires prévoient systématiquement dans leurs actes une clause résolutoire qui permet au vendeur d'obtenir le même résultat, puisque l'on peut déroger à l'article 1978 du Code civil. Si celle-ci est exercée, le crédirentier demandera au juge son application qui prévoit généralement que lui restent acquis, à titre de dommages-intérêts, les améliorations effectuées par l'acquéreur sur les biens, les termes de la rente déjà versés, ainsi que le bouquet, s'il y a lieu.

Le décès du crédirentier

• Le viager s'éteint par le décès du (ou des) crédirentier(s). Cela entraîne bien entendu la cessation du paiement de la rente ainsi que l'extinction de l'usufruit que le vendeur avait pu se réserver sur l'immeuble vendu. A noter : le viager s'éteint quelles que soient les causes du décès du crédirentier (mort naturelle ou suicide).
  Si le décès intervient dans les 20 jours (une situation bien particulière prévue par l'article 1975 du Code civil) le contrat est annulé.