La bulle immobilière en France

Définition

Une bulle immobilière est caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers dans un secteur géographique. sans aucun rapport avec les  fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Le marché immobilier qui revient toujours à sa valeur d’équilibre sur le long terme se dégonflera lentement (ce qui est le cas des marchés immobiliers en général car il  est peu liquide), ou rapidement et on parlera alors de  : krach immobilier qui laissera de nombreux propriétaire en negative equity  (le montant du capital restant dû de l’emprunt est supérieur à la valeur du bien immobilier). Comme pour toutes les bulles spéculatives, l’existence d’une bulle immobilière n’est connue de manière certaine qu’après son éclatement.

Explications

Des  bulles spéculatives sont souvent observées au niveau du marché de titres (actions). On pourrait penser à première vue que  l’immobilier est  un actif moins sujet à la spéculation en raison de  coûts de transaction importants (Notaire, Taxe, Publicité) et surtout c’est un marché peu liquide, toutefois , ils présentent certaines particularités qui les exposent à la spéculation comme par le caractère unique d’un bien immobilier, le nombre limité de transaction au cours de sa vie économique, ainsi que la difficulté à en évaluer le prix. Un bien immobilier est perçu comme un bien durable qui permet aux vendeurs d’espérer une plus-value à la revente, nourri par une croyance populaire que les prix sont en perpétuelle augmentation.

Les causes de la formation d’une bulle immobilière

Quelles causes peuvent expliquer le déséquilibre entre l’offre et la demande responsable de la formation d’une bulle immobilière ? La théorie des anticipations rationnelles permet d’expliciter pourquoi des acteurs économiques peuvent anticiper une hausse des prix provoquant l’emballement du marché. Les origines de déséquilibre du marché sont nombreuses et peuvent être d’ordre conjoncturel, réglementaire, budgétaire voire sociologique :

Origines conjoncturelles

Les bulles et krachs immobiliers sont inversement corrélés aux taux d’intérêt. Des taux très bas abaissent les mensualités et permettent à de nombreux ménages de s’endetter d’avantage et donc d’acheter éventuellement à un prix plus élevé. L’inflation et les anticipations d’inflation provoquent une montée des prix, Le report d’investissements dans le cas d’un krach boursier ou encore un important surplus d’espaces inoccupés consécutif à des investissements immobiliers passés mal dirigés (Lot de promotion immobilière dans des endroits à faible demande locative)

Origines  réglementaires

Les changements de réglementations de l’urbanisme pour le marché locatif, ou le crédit peuvent provoquer d’importante variation des prix de l’immobilier. Le mauvais état du parc immobilier causé par une fiscalité inadaptée et par l’absence de protection des petits propriétaires. Un contrôle des loyers trop strict sur le marché du logement. Des politiques restrictives des permis de construire .Une déréglementation du système bancaire ,

Causes sociologiques

La fin des habitudes traditionnelles (famille, État providence…etc) et les craintes sur les financements futurs des retraites ont rendu les individus plus réceptifs à la nécessité d’accéder à la propriété de sa résidence principale. Tout cela étant entretenu par des mythes concernant le marché immobilier.

Mythes et psychologie

De nombreux mythes concernant l’immobilier existent à travers le monde et les âges : l’immobilier ne fait que monter.Le mythe de la pénurie.Le mythe d’achats massifs d’étrangers. Le mythe du mini baby-boom des années 2000-2001. Le mythe de la hausse du nombre d’étudiants.Le mythe du marché local déconnecté des fondamentaux du marché.Le mythe du mauvais entretien du parc immobilier alors que la France bénéficie du meilleur parc d’Europe.