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Après une année de transition, rythmée par les annonces de réformes, les tarifs de l’ancien pourraient enfin baisser en 2012.

Les professionnels de l’immobilier l’ont assez répété. Entre le renforcement de la taxation des plus-values pour les résidences non principales, la fin programmée en 2013 du dispositif Scellier et le recentrage du PTZ + (prêt à taux zéro) sur les logements neufs (voir infographie ci-contre), leur secteur va payer un lourd tribut aux plans de rigueur annoncés depuis fin août.

Pour la fin de 2011, la donne n’aura pas vraiment changé. En janvier, Century 21 et la Fnaim pariaient sur une augmentation du prix des logements anciens limitée à 3 % en 2011 après une flambée des prix de 8,7 % en 2010. «Aujourd’hui, nous pensons toujours que cette hausse sera compriseCrédits entre 1 % et 3 % sur l’année, estime Laurent Vimont, directeur général de Century 21. Avec le renforcement de la taxation des plus-values annoncé pour février 2012, certains propriétaires ont tenté de vendre leur bien très vite. Mais, finalement, ces opérations ne se sont pas réalisées.«

Plus ennuyeux, selon Orpi, l’annonce de cette mesure a plutôt conduit des propriétaires à ne plus vendre leur bien immédiatement. «En septembre, 5000 mandats de vente nous ont été retirés, explique le président de ce réseau d’agences immobilières. Dans les semaines suivantes, nous n’en avons récupéré que 1000 à 1100.«

Mais le nombre de transactions ne s’est pas écroulé pour autant. En 2011, selon les experts, il se sera vendu entre 650.000 et 680.000 logements anciens contre à peu près 720.000 l’année dernière. Dans le neuf, la disparition annoncée en 2013 du dispositif Scellier pour les investisseurs et son recalibrage à la baisse en 2012 ne fait que conforter une tendance déjà amorcée avant l’été. « Nous aurons vendu moins (97.000 ou 98.000 logements) en 2011 qu’en 2010 (115.000 logements), affirme Marc Pigeon, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). Mais ce recul n’est pas dû à ces annonces. Il a été provoqué par la réduction de l’avantage Scellier dès cette année et par la remontée des taux d’intérêt. »

Quant aux prix, ils ont continué à grimper. Rien qu’au deuxième trimestre, ils ont crû de 7,7 %. Car si les promoteurs vendent moins, ils n’ont toujours pas de stocks et n’ont pas besoin de faire un effort pour comprimer les tarifs. Ils répercutent en revanche dans leurs prix l’augmentation du foncier et des matières premières utilisées dans la construction.

Moins de ventes

Le paysage sera plus morose en 2012 où les mesures annoncées par les plans de rigueur entreront en application. Par exemple, la suppression du PTZ + pour les acquéreurs dans l’ancien va diminuer le pouvoir d’achat immobilier. Sans compter que les banques, contraintes par la crise financière et les exigences de Bâle 3, risquent de rendre plus compliqué l’accès au crédit immobilier. Beaucoup de professionnels tablent donc sur un recul des prix. «Nous allons demander à tous les propriétaires qui ont un mandat de vente chez nous de revoir leurs prétentions à la baisse«, reconnaît Elix Rizkallah, président du réseau d’agences immobilières Laforêt. «Nous nous attendons à une petite baisse des prix, renchérit Laurent Vimont. Elle pourrait atteindre 5 % pour les biens d’entrée de gamme (entre 100.000 et 150.000 euros) situés en région rurale ou en périphérie des villes de province les moins dynamiques.« Parallèlement, le nombre de transactions devrait sensiblement reculer, tombant à 600.000 ventes.

Même chute attendue des ventes dans le neuf, durement touchées par la nouvelle réduction de l’avantage Scellier. «Nous tablons sur 80.000 transactions en 2012«, soupire Marc Pigeon. Ainsi, Nexity escompte-t-il réaliser 8000 à 8500 ventes l’année prochaine contre 10.000 cette année. Seule bonne nouvelle pour les acquéreurs, les tarifs devraient faire du surplace. «Dans une année 2012 qui ne s’annonce pas très affriolante, nos prix ne devraient pas augmenter«, affirme Philippe Jossé, directeur général logement chez Bouygues Immobilier.

Trois ans après la crise immobilière de 2008, les promoteurs se montrent à nouveau « inquiets » de la chute des ventes de logements neufs au premier semestre en France.

Les 34.060 ventes des promoteurs pour les six premiers mois de l’année représentent une baisse de 19% par rapport à la même période de 2010, a annoncé lundi la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). « C’est un retournement du marché. Nous sommes inquiets même si le deuxième trimestre marque un léger ralentissement de la baisse (-17%) comparé au premier trimestre (-21%) », déclare à l’AFP le président de la FPI Marc Pigeon. Seules régions relativement épargnées: la Côte d’Azur (-5%), Nantes-Saint-Nazaire (-9%) et l’Ile-de-France (-13%) mais dans cette dernière la pénurie de l’offre fait exploser les prix (+12,5% sur 1 an contre +6,4% en province, soit près du double). Trois raisons expliquent, selon M. Pigeon, ce plongeon des ventes: réduction des avantages fiscaux du « Scellier » pour les investisseurs achetant pour louer, augmentation des prix à cause de la généralisation des bâtiments basse consommation (BBC) et hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Ce sont surtout les ventes aux investisseurs qui plongent (près d’un tiers par rapport au premier semestre 2010) et qui ne représentent plus que la moitié du total contre 59% un an plus tôt. Le secteur du logement neuf ne profite pas non plus du nouveau dispositif PTZ+ (prêt à taux zéro), pour les accédants à la propriété, qui est « attribué à plus de 70% à des logements anciens dont une grande partie ne répond pas aux critères de performance énergétique », déplore la FPI. « Ces résultats portent à réfléchir sur l’opportunité d’un nouveau coup de +rabot+ du dispositif Scellier avec ses conséquences sur l’emploi, la perte de recettes qu’il entraînerait et la reprise des tensions sur les loyers », avertit M. Pigeon. Très populaire auprès de contribuables aisés, le « Scellier » a soutenu à bout de bras, depuis la crise, le marché du logement neuf et sauvé de la faillite de nombreux promoteurs. Les promoteurs redoutent en effet toujours une possible baisse supplémentaire par Bercy des avantages fiscaux pour 2012 en raison des tensions pour boucler le budget de l’an prochain et de la nécessité de réduire les « niches fiscales ». Alors qu’il est déjà prévu que le taux de réduction du « Scellier », pour les BBC passe de 22% en 2011 (contre 25% en 2010) à 18% à 2012, les promoteurs craignent un nouveau coup de rabot pour le ramener à 15% l’année prochaine.

« Il faut trouver le point d’équilibre entre le bonheur privé et le malheur public », affirme le président de la FPI qui chiffre de 800 millions à 1 milliard d’euros la perte de TVA pour l’Etat si les ventes aux investisseurs représentaient 21.000 logements de moins par an. Même si les promoteurs « espèrent un redressement » des ventes au second semestre, le chiffre de logements neufs vendus par le secteur va passer sous la « barre symbolique » des 100.000 pour l’ensemble de l’année 2011 contre 115.000 en 2010 et 106.000 en 2009. Très loin du record de 127.000 en 2007 mais qui devait encore se situer nettement au dessus de la désastreuse année 2008 (79.400) qui avait vu un effondrement de plus de 37% des ventes. Se voulant force de proposition dans le débat pour l’élection présidentielle de 2012, et pas seulement réclamant des avantages fiscaux, la FPI annonce qu’elle va lancer le 12 octobre prochain « un manifeste de réflexions et de propositions innovantes concernant la politique du logement ».

Le rythme de progression des mises en chantier et des permis de construire de logements a ralentit au deuxième trimestre 2011.

Sur la période allant d’avril à juin, le nombre de mises en chantiers a progressé de 13,4% sur un an, pour atteindre 90.461 logements commencés. De leur côté, les permis de construire ont gagné 11,7% à 123.124 unités, selon les chiffres publiés mardi par le ministère du Logement.A la fin du premier trimestre, le rythme de croissance des mises en chantier étaient encore de 35,5% sur un an et celui des permis de construire de 16,5%. Le ralentissement des autorisations de construction n’est pas surprenant, car « il est normal que le rythme de croissance s’amortisse dans une année de reprise ». Au cours des douze derniers mois (juillet 2010 à juin 2011), le nombre de mises en chantier, avec 383.416 unités, est en augmentation de 14,9% par rapport à la même période de l’année précédente, et celui des permis de construire de 13,7% à 481.891 unités. « Les volumes des permis de construire délivrés et des mises en chantier sur les 12 derniers mois restent à des niveaux très nettement supérieurs à ceux des 12 mois précédents, et peuvent laisser espérer 400.000 constructions en 2011″, a commenté le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu, dans une déclaration à l’AFP. « Ces résultats positifs proviennent notamment du plan de relance de l’économie et de la réforme de l’accession avec le PTZ+ (prêt à taux zéro+, ndlr), qui a mis en place des aides fortement solvabilisatrices », a-t-il estimé. Néanmoins, mois après mois, la comparaison est moins flatteuse: en avril, le nombre de logements commencés a reculé de 0,8% par rapport au mois précédent. Et la baisse s’est creusée en mai (-1,3% par rapport à avril) et en juin (-1,5% par rapport à mai en données corrigées des variations saisonnières). Par région, si les mises en chantier (y compris les constructions sur un bâtiment existant) poursuivent leur envolée en Rhône-Alpes (+25,9% sur douze mois), en Alsace (+20%), en Aquitaine (+21,9%) et en Lorraine (+23,7%), quatre régions s’inscrivent toujours en baisse. Il s’agit de l’Auvergne (-1,3%), de la Basse-Normandie (-6,6%), de la Bourgogne (-7%) et de la Picardie (-8,6%). En Ile-de-France, les mises en chantier ont progressé de 8% pour atteindre 42.142 logements commencés sur les douze mois allant de juillet 2010 à juin 2011. C’est moins que les 48.594 logements débutés en Rhône-Alpes, une région pourtant moins peuplée.

La plateforme immobilière multi-services prox-immo.fr propose dorénavant aux professionnels de l’immobilier l’adhésion à une charte de déontologie qui fixe les règles de bonne conduite de la profession pou reconquérir le public.

Consultez la charte ici

Pourquoi préciser la mission des professionnels  immobiliers alors que la loi Hoguet en  fixe déjà le cadre juridique ?

La loi Hoguet détermine effectivement l’aspect juridique de l’exercice de la profession, mais il n’y a pas d’obligation « déontologique », du moins il n’y a pas de sanction pour les contrevenants.  Et sur ce marché  (comme sur d’autre d’ailleurs), il y a des acteurs peu scrupuleux et peu (ou pas) compétents qui ternissent inconsciemment l’image  de la profession. Ils ne mesurent pas qu’avec leur vision à très court terme, ils mettent en danger l’ensemble de la profession . Nous avons souhaité nous associer à tous les professionnels, qui comme nous, sont attaché à certaines valeurs éthiques comme l’intégrité et la probité . Il nous semblait  donc urgent et indispensable de reconquérir la confiance de nos clients particuliers en mettant en avant la qualité et le service des véritables professionnels de l’immobilier qui ont encore un vrai rôle à jouer dans ce marché en pleine restructuration.

Quelles sont ces restructurations dont vous parlez?

Avec le développement des sites d’annonces entre particuliers, de nombreux particuliers sont tentés de faire l’économie des honoraires d’agence pour lesquelles ils n’ont plus beaucoup de considération. En effet selon un sondage de l’IFOP publié en Juin dernier, 60% des personnes interrogés considèrent que les qualificatifs « de bon conseil » et « proche du client » s’appliquent de moins en moins aux agents immobiliers. Si la profession ne réagit pas, les clients particuliers vont se détourner de plus en plus des agences professionnelles.

Cette évolution n’est elle pas logique et inéluctable ?

Oui et non, fort heureusement il y a toujours des clients qui  confient la vente de leur bien à des professionnels pour des raisons d’emploi du temps ou parce qu’ils connaissent les risques encourus. Mais il est clair que  la possibilité pour les particuliers d’annoncer gratuitement a totalement bouleversé les rapports entre les professionnels et leurs clients potentiels qui pensent pouvoir se passer facilement des services d’un agent immobilier en économisant au passage des honoraires jugés trop important par rapport à la perception qu’ils ont de la profession.

Les agences doivent elle baisser leurs honoraires de négociation ?

Il y a déjà eu un sérieux réajustement des tarifs depuis quelques années, et il est évident que le modèle économique des agences traditionnelles ne serait plus viable avec des honoraires encore moins important. Pourtant le nombre de transaction réalisée par l’intermédiaire de professionnels est en baisse constante.

En quoi votre charte prox-immo apporte t’elle un début de solution?

A l’instar d’autre profession, nous avons pour ambition de créer un label qualité qui sera un gage d’intégrité, de sérieux, de compétence, et d’innovation dans les services mis à la disposition des clients particuliers. Nos adhérents profiteront de la visibilité de notre site web et devront accepter en contrepartie de répondre aux demandes de services proposés sur notre plateforme. Un cahier des charges  sera mis en place pour chaque prestation et un tarif commun sera appliqué.

Nous espérons convaincre ainsi nos clients particuliers, que nous pouvons adapter nos tarifs à leur besoin, tout en contrôlant  tous les points clés de la négociation (délai, communication, juridique…etc)

Le rythme de progression des mises en chantier et des permis de construire des logements neufs en France se ralentit et les lancements de travaux devraient atteindre 360.000 en 2011, un niveau insuffisant pour combler le déficit accumulé depuis de nombreuses années.

« Ce n’est pas une très bonne nouvelle alors que le déficit de logements s’est aggravé depuis la crise de 2008″, déclare à l’AFP Mathilde Lemoine, directrice des études économiques d’HSBC France.

Le nombre de mises en chantier de logements neufs a progressé de 11,4%, à 89.837 unités, sur un an pour la période allant de mars à mai tandis que le nombre de permis de construire pour ces mêmes logements a augmenté de 4,3%, à 105.548, selon les chiffres publiés mardi par le ministère du Logement.

A fin avril, le rythme de hausse était encore de 30,4% pour les mises en chantier (après +35,5% à la fin du premier trimestre) et de 9% pour les permis de construire.

Au cours des douze derniers mois (juin 2010 à mai 2011), le nombre de mises en chantier, avec 345.407 unités, est en augmentation de 15% par rapport aux douze mois précédents alors le nombre de permis de construire accordés (417.106) est en hausse de 14,3% par rapport aux 12 mois précédents.

« La France est sortie de la crise mais le rythme de progression se ralentit », résume Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris X-Nanterre.

L’année 2011 devrait se terminer aux environs de 360.000 mises en chantier, soit une progression de 16% par rapport à 2010 mais encore loin de la très bonne année 2007 (415.000), la dernière avant la crise, pronostique M. Mouillart.

La situation est toutefois très différente selon les régions.

Alors que le nombre total de mises en chantier (y compris les constructions sur un bâtiment existant) connaissent une envolée de 26,2% en Rhône-Alpes, de 20,8% en Lorraine, de 16,8% en Alsace et de 15,6% en France-Comté, plusieurs autres régions enregistrent désormais des baisses.

C’est le cas de la Picardie (-9,7%), de la Bourgogne (-6,6%), de la Basse-Normandie (-3,5%).

La bonne santé de Rhône-Alpes aboutit au paradoxe que cette région a débuté, durant la période de juin 2010 à mai 2011, la construction de beaucoup plus de logements (49.095, y compris ceux sur un bâtiment existant) que l’Ile-de-France (41.427), pourtant beaucoup plus peuplée et avec un déficit d’habitations encore plus grand.

De nouveaux nuages noirs s’accumulent à l’horizon.

Dopées l’an dernier par le dispositif fiscal « Scellier » en faveur des investisseurs achetant pour louer, les ventes par les promoteurs de logements neufs (22.200) ont connu un « trou d’air » en France au premier trimestre avec une baisse de 17,2%.

De plus, l’ »offre commerciale » (le nombre de logements proposés sur plan ou terminés) est avec 48.000 logements « à un de ses plus bas niveaux depuis 20 ans », selon Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad, un des principaux promoteurs immobiliers français, ce qui va aussi peser sur les futurs mises en chantier.

Pour autant, le secrétaire d’Etat Benoist Apparu estime « la croissance de l’offre de logements sera facilitée dans les mois qui viennent » par les mesures prises dans le cadre de la réforme de l’urbanisme. « La demande continuera d’être soutenue par le PTZ (prêt à taux zéro)+, dont la diffusion se poursuit sur un très bon rythme », ajoute-t-il dans une déclaration à l’AFP.

Bulle immobilière en France (Jean Pierre Petit) par rikiai